Vergleich – Pflegeimmobilie – Eigentumswohnung

Wo liegen die Unterschiede der jeweiligen Anlageform?

Pflegeappartements sind im Immobiliensektor aktuell noch ein Insidertipp. Als Kapitalanlage sind klassische Eigentumswohnungen momentan noch weitaus bekannter. Als Anleger sollte man sich bewusst sein, dass eine Eigentumswohnung eine deutlich zeitintensivere und nachfrageabhängigere Kapitalanlage darstellt, als eine Pflegeimmobilie.

Nehmen Sie sich die Zeit und vergleichen Sie die beiden Anlageformen in der Gegenüberstellung.

Pflege-Immobilie (Pflegeappartement) gemäß SGB X! oder Eigentumswohnung

 

1. Miete/Mietrendite

 

 

 

2. Mietersuche/-wechsel

 

 

 

 

3. Standort

 

 

 
4. Instandhaltung- und
  Betriebskosten

 

 

 

 

5. Steuerlicher  Vorteil

 

 

 

6. Risiken

 

 

 

Pflegeapppartement

Die Mietrendite liegt bei Pflegeappartements bei 3,00 % bis 4,30 %. Die Miete oder die Pacht ist nicht abhängig vom Mietspiegel in der Region, sondern richtet sich nach den jeweiligen Pflegeplätzen.

Der Pachtvertrag wird zwischen dem Eigentümer und dem Betreiber i.d.R. auf 20 Jahre mit Verlängerungsoption auf 30 Jahre geschlossen. Die anteilige Pacht wir unabhängig von der tatsächlichen Belegung bzw. Vermietung gezahlt. Der Eigentümer hat keinen Mieterkontakt.

 

Eine professionell erstellte Standortanalyse und Bedarfsermittlung liegt vor.

 

 
Der Aufwand für die Instandhaltung beschränkt sich für den Eigentümer in der Regel auf Machnahmen an Dach und Fach. Alle weiteren Instandhaltungs-maßnahmen im und am Pflegeheim übernimmt der Betreiber gemäß Pachtvertrag.

 

 
Die Gebäudeherstellungskosten werden über 50 Jahre mit 2 %  p.a. abgeschrieben. Der nicht abschreibungsfähige Grundstücksanteil liegt unter 10 % und damit deutlich geringer als bei einer Eigentumswohnung.

Das statistische Ausfallrisiko durch Insolvenz des Betreibers liegt gegenwärtig < 1 %. Sollte die Betreibergesellschaft trotzdem in die Insolvenz gehen, wird der Mietausfall nur solange eintreten, bis ein neuer Betreiber gefunden wird.

 

Eigentumswohnung

Bei Neubau- Eigentumswohnungen liegt die marktübliche Mietrendite bei 2,25 % - 3,20 %.

 

 

Sowohl die Mietersuche und –auswahl als auch die Prüfung der Bonität bzw. Zuverlässigkeit nimmt der Eigentümer selbst vor. Beauftragt er einen Makler dafür, entstehen ihm hohe Kosten für dessen Tätigkeit. Die Vertragslaufzeiten sind eher kurz und bei Leerstand der Wohnung entfällt die Mietzahlung, zumindest vorübergehend.
 

Oft sind subjektive Einschätzungen Grundlange für die Standortfrage. Abgesicherte Entscheidungshilfen liegen in der Regel nicht vor.

 

Eigentümer können nur eingeschränkt die Kosten für Instandhaltungen an die Mieter (über Mieterhöhungen) weitergeben. Verpflichtungen am Gemeinschaftseigentum trägt grundsätzlich jeder Eigentümer im Rahmen einer Eigentümergemeinschaft vollständig. Der Eigentümer ist verpflichtet jährlich eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen.

 

Die Herstellungskosten des Objektes werden im Normalfall ebenfalls mit 2 % abgeschrieben. Der nichtabschreibungsfähige Grundstücksanteil, der bei ca. 20 % - 25 % und sind somit deutlich höher als bei einer Pflegeimmobilie.

 
Die rechtliche Durchsetzung der Ansprüche gegenüber säumigen Mietern, Mietnomaden ist sehr kostenintensiv und Zwangsräumungen sind sehr nervenaufreibend.

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